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大湾区房地产的前景趋势
编辑:广东力威房地产投资有限公司   发布时间:2019-05-31

2019年是珠三角城市的“新启程”:毫无疑问!站在全国战略高地的“粤港澳大湾区”,包括“生产”、“服务”、“生活”都将得到极大提升。而作为三者载体的房地产市场,大湾区房地产将是持续动力源、前景可期。


然而,经过十余年城市高速扩张,城市再进一步拓展的空间有限。


粤港澳大湾区城市普遍面临“土地资源局限”:


按照国际惯例,一个地区土地开发强度的警戒线为30%,珠三角9市中,有4个城市土地开发强度超过30%,其中:深圳、东莞超过45%,珠海、佛山在35%左右。广州、中山开发强度亦逐渐逼近30%。


土地资源局限,在一级土地市场上表现为珠三角土地成交面积逐年下降,近两年趋势尤其明显。珠三角9市商住用地成交面积由2014年上半年的2183万㎡下降至2017年上半年的1631万㎡其中:广州、珠海、佛山、东莞呈显著下降趋势,深圳、中山近年只有零星供应。肇庆、惠州、江门三个城市土地资源仍有增量空间,2016年后吸引购地资金快速进入。


珠三角重点城市普遍“土地成本高企”,以广州为例,2016年后土地获取价格基本达到周边在售楼盘价格80%以上。2017年后,广州、佛山等城市继续加强调控,相继实施“竞自持”出让,然而房企拿地成本普遍不低。

粤港澳大湾区重点城市(尤其广/深/珠/佛/莞/中)“面粉价”与“面包价”大致相当,不需“竞自持”的土地,远郊区域地价≈房价60%或以上,近郊区域地价≈房价70%或以上,中心城区地价≈房价80%或以上。需“竞自持”土地亦被房企激烈争夺。


由2016年以来,珠三角重点城市二级市场均处“供不应求”状态,商品住宅库存持续下降。“广/深/珠/佛/莞/中”6个重点城市2017年7月初库存低于2400万㎡,较2016年1月份下跌38%。值得注意的是,即使在2016年10月份密集式调控出台后,库存仍呈下降趋势。珠三角重点城市“货量不足”是“普遍现象”。

由于中心城区土地资源极度紧张,三个城市的一手成交均以“外围郊区”为主力,广州、深圳、珠海“中心城区”一手成交占比分别只有7%、19%、32%。